Immobilien: Direktbesitz - Aktien - Fondsanteile

Immobilien gehören grundsätzlich ins Vermögen eines jeden in der Schweiz ansässigen Anlegers. Die Frage ist nur: Wie viel davon und in welcher Form?

Geld-Ratgeber vom 21. Mai 2015

Selbstgenutztes Wohneigentum und indirekter Immobilienbesitz in Form von Aktien oder Fondsanteilen haben natürlich unterschiedliche Funktionen. Beides aber sind Investitionen in schweizerischen Grund und Boden, die nicht gegen einander ausgespielt werden sollen. Nachfolgend geht es mir primär um deren Eignung als Anlageobjekte.

Selbstgenutztes Wohneigentum
Wer die Absicht hat, über längere Zeit am gleichen Ort zu verweilen, fährt an sich mit Wohneigentum nicht schlecht, ganz besonders in der aktuellen Tiefzinsphase der Hypothekarzinsen, wie sie günstiger kaum je waren. Als stossend empfindet man den sog. Eigenmietwert, der zum steuerbaren Einkommen hinzugeschlagen wird. Besonders im vorgerückten Alter, wenn kein Erwerbseinkommen mehr anfällt, kann das zu finanziellen Problemen führen. Dafür reduzieren Schuldzinsen und Unterhaltskosten das steuerbare Einkommen. Steigt der Hypothekarzins, erhöht sich auch der steuerrelevante Abzug. Da Wohneigentum häufig das mit Abstand umfangsreichste persönliche Investment verkörpert, ergeben sich kaum weitere Anlageprobleme. Finanzkrisen und Börsencrashs treffen Wohneigentümer somit kaum je ins Mark!

Aktien von Immobiliengesellschaften
Zu den Direktanlagen gehört auch der Kauf eines ganzen Wohnblocks, insbesondere aus Renditeüberlegungen. Da geht es dann aber um Anlagevolumen, die die finanzielle Potenz von Angehörigen des breiten Mittelstandes sprengen. Hingegen ist der Erwerb von Immobilienaktien ein geeigneter Weg. Die Aktien der ganz Grossen sind börsenkotiert, von Gesetzes wegen somit transparent und renditemässig interessant. So wies die anfangs April fällig gewordene Mobimo-Dividende, gemessen am aktuellen Aktienkurs von um die 200 Franken, eine Rendite von 4,75 % aus, diejenige von Swiss Prime Site eine solche von 4,5 % aus. Das ist ein Vielfaches im Vergleich zu den aktuellen Spar- und Obligationenzinsen. In den letzten Jahren fielen die Dividenden meist erst noch steuerfrei an. Aber bei Aktien trägt der Anleger das Kursrisiko mit und dieses wird beeinflusst durch die Wirtschafts- und Börsenlage im allgemeinen und die Leerstandsquoten im besonderen.

Immobilien-Fondsanteile
Etwas weniger Risiko wohnt hingegen den Immobilienfonds inne. Auch davon ist rund ein Dutzend börsenkotiert. Ihre Anteile sind ebenfalls leicht handelbar und weisen Renditen zwischen 2 % (La Fonçière) und 3,8 % (CS Interswiss) aus. Ihre Börsenkurse sind aber etwas weniger volatil, denn die Fonds investieren schwergewichtig in den Wohnungsbau und da ist die Leerstandsquote gering. Zudem schwankt im Bereich Wohnungen der Net Asset Value, also der innere Wert der Anlagen, weniger als bei Geschäftsliegenschaften, wo höhere Risiken eingegangen werden. So bewegte sich der Kurs von CS Interswiss in den letzten 15 Jahren in einer Bandbreite zwischen 175 – 230 Franken; derzeit notiert er knapp unter 220. Vorsichtige Anleger bevorzugen somit eher Fondsanteile, trotz etwas weniger Rendite. Als Depotbeimischung kommt aber beides, Fondsanteile wie Aktien, in Betracht.

Selbstgenutztes Wohneigentum und indirekter Immobilienbesitz in Form von Aktien oder Fondsanteilen haben natürlich unterschiedliche Funktionen. Beides aber sind Investitionen in schweizerischen Grund und Boden, die nicht gegen einander ausgespielt werden sollen. Nachfolgend geht es mir primär um deren Eignung als Anlageobjekte.

Selbstgenutztes Wohneigentum
Wer die Absicht hat, über längere Zeit am gleichen Ort zu verweilen, fährt an sich mit Wohneigentum nicht schlecht, ganz besonders in der aktuellen Tiefzinsphase der Hypothekarzinsen, wie sie günstiger kaum je waren. Als stossend empfindet man den sog. Eigenmietwert, der zum steuerbaren Einkommen hinzugeschlagen wird. Besonders im vorgerückten Alter, wenn kein Erwerbseinkommen mehr anfällt, kann das zu finanziellen Problemen führen. Dafür reduzieren Schuldzinsen und Unterhaltskosten das steuerbare Einkommen. Steigt der Hypothekarzins, erhöht sich auch der steuerrelevante Abzug. Da Wohneigentum häufig das mit Abstand umfangsreichste persönliche Investment verkörpert, ergeben sich kaum weitere Anlageprobleme. Finanzkrisen und Börsencrashs treffen Wohneigentümer somit kaum je ins Mark!

Aktien von Immobiliengesellschaften
Zu den Direktanlagen gehört auch der Kauf eines ganzen Wohnblocks, insbesondere aus Renditeüberlegungen. Da geht es dann aber um Anlagevolumen, die die finanzielle Potenz von Angehörigen des breiten Mittelstandes sprengen. Hingegen ist der Erwerb von Immobilienaktien ein geeigneter Weg. Die Aktien der ganz Grossen sind börsenkotiert, von Gesetzes wegen somit transparent und renditemässig interessant. So wies die anfangs April fällig gewordene Mobimo-Dividende, gemessen am aktuellen Aktienkurs von um die 200 Franken, eine Rendite von 4,75 % aus, diejenige von Swiss Prime Site eine solche von 4,5 % aus. Das ist ein Vielfaches im Vergleich zu den aktuellen Spar- und Obligationenzinsen. In den letzten Jahren fielen die Dividenden meist erst noch steuerfrei an. Aber bei Aktien trägt der Anleger das Kursrisiko mit und dieses wird beeinflusst durch die Wirtschafts- und Börsenlage im allgemeinen und die Leerstandsquoten im besonderen.  

Immobilien-Fondsanteile
Etwas weniger Risiko wohnt hingegen den Immobilienfonds inne. Auch davon ist rund ein Dutzend börsenkotiert. Ihre Anteile sind ebenfalls leicht handelbar und weisen Renditen zwischen 2 % (La Fonçière) und 3,8 % (CS Interswiss) aus. Ihre Börsenkurse sind aber etwas weniger volatil, denn die Fonds investieren schwergewichtig in den Wohnungsbau und da ist die Leerstandsquote gering. Zudem schwankt im Bereich Wohnungen der Net Asset Value, also der innere Wert der Anlagen, weniger als bei Geschäftsliegenschaften, wo höhere Risiken eingegangen werden. So bewegte sich der Kurs von CS Interswiss in den letzten 15 Jahren in einer Bandbreite zwischen 175 – 230 Franken; derzeit notiert er knapp unter 220. Vorsichtige Anleger bevorzugen somit eher Fondsanteile, trotz etwas weniger Rendite. Als Depotbeimischung kommt aber beides, Fondsanteile wie Aktien, in Betracht.

von Maximilian Reimann