Eigentumswohnung: Kaufen und dann vermieten?

Geldratgeber vom 20. März 2014

In meinem letzten Artikel war von Immobilienwerten in der Schweiz die Rede. Meine Empfehlung war: Wer nicht über selbstbewohntes Wohneigentum verfügt, der sollte als Depotbeimischung zumindest Aktien von schweizerischen Immobilien-Gesellschaften oder Anteile von Immobilien-Fonds halten, nicht zuletzt auch der Rendite wegen.

Ein Leser verweist auf eine weitere Variante, nämlich Kauf von Wohneigentum mit anschliessender Vermietung. So hätte man drei Fliegen auf einen Streich: Eine sichere Anlage, eine Rendite deutlich über dem, was Obligationen einbringen, sowie die Option, das Haus oder die Eigentumswohnung auf absehbare Sicht selber zu nutzen. Was ich davon halte?

Mitunter tauglich…
Das ist zunächst einmal eine Frage der finanziellen Potenz. Gut 30 % an Eigenkapital ist bei einer solchen Anlage schon erforderlich. Das wären bei einer Eigentumswohnung im Wert von 700‘000 Franken mindestens 200‘000 Franken und somit nicht jedermanns Sache! Das immer noch tiefe Zinsniveau spräche für eine möglichst langfristige Festhypothek zu aktuellen Sätzen von um die 2,5 % p.a. Macht man die Rechnung fertig, mit einem landesüblichen Vermietungsertrag, Abschreibung und Unterhaltskosten, dann ersieht man schnell, dass die Netto-Rendite des Eigenkapitals – selbst wenn alles rund läuft - wohl deutlich unter 10 % zu liegen kommt. Über die Jahre gerechnet könnte sich eine solche Anlage als tauglich erweisen. Trotzdem würde ich sie keinem vorsichtigen Investor empfehlen!

…aber mit Risiken und Umtrieb verbunden
Der Grund für meine Zurückhaltung sind die Risiken. Da wäre einmal das Klumpenrisiko, nämlich die Investition von allzu viel Eigenkapital in einen einzigen Vermögensgegenstand. Hinzu kommt das Vermietungsrisiko: Findet man stets einen Mieter, bleibt dieser zahlungsfähig oder muss mit renditeschmälernden Mietzinssenkungen nachgeholfen werden? Eine grosse Unbekannte ist zudem die Entwicklung des Hypothekarzinses. Wer kurzfristig von noch besonders tiefen Sätzen profitiert, kann rasch von deutlich höheren Zinsen überrascht werden. Und nicht zu übersehen die Umtriebe, die im Umgang mit Mietern entstehen können. Will man diese vermeiden durch Einbezug eines professionellen Immobilienverwalters, könnte die Nettorendite schnell ganz im Keller landen.

von Maximilian Reimann